正受到租房者的普遍关注,租房_新浪财经_新浪网

原标题:租房不将就 我爱我的家

原标题:良好的居住体验 正受到租房者的普遍关注

□深圳市房地产研究中心 李宇嘉

图片 1位于上海的共享长租公寓——魔方公寓。资料图片

“租来的房要不要好好规划布置?”“租来的房子是不是家?”面对这样的问题,越来越多的人给出肯定的回答。

“十三五”期间,我国将建立“购租并举”的住房制度,旨在改变“重售轻租”的住房供应现状,降低人居和城镇化成本,满足农民工和大学毕业生等新就业人群现实的住房需求。近期,住房租赁备受政策关照。5月4日的国务院常务会议上,提出了发展住房租赁市场的顶层框架。随后的5月6日,住建部发布了6条措施,覆盖租赁市场的各个环节。

“租来的房要不要好好规划布置?”“租来的房子是不是家?”面对这样的问题,越来越多的人给出肯定的回答。

曾经,在许多中国人头脑中,“置业成家”的观念根深蒂固,“自己的房才是家”。租房居住往往被视为一种权宜之计,在选择房源、装修装饰、置办家具时,抱着“将就”“凑合”的心态。不过,这种情况正在发生转变,“房子是用来住的”“租房不将就”越来越深刻地影响着住房需求,继而改变着供给。

当前,我国城市化开始进入“下半场”,人口向大城市及周边集聚,大城市房价高涨,严控新增土地,楼市进入存量时代,租赁需求边际增长更快。2014年,通过市场租赁解决居住的总人口在3亿人左右,占城市人口近40%。未来,新移民和大学毕业生将是住房消费主体,租赁将是他们“落脚”城市的第一选择,甚至是长期选择,补缺租赁市场的短板刻不容缓。

曾经,在许多中国人头脑中,“置业成家”的观念根深蒂固,“自己的房才是家”。租房居住往往被视为一种权宜之计,在选择房源、装修装饰、置办家具时,抱着“将就”“凑合”的心态。不过,这种情况正在发生转变,“房子是用来住的”“租房不将就”越来越深刻地影响着住房需求,继而改变着供给。

愿意为租来的房子投入

从国际上来看,发达国家居民租房占比普遍超过50%,大城市租房比例更在60%以上。但根据“六普”数据,2010年北京和上海租房占比不足40%,中小城市更低。

段天奇在厨房里忙碌着,一阵诱人的烤肉香气传来,原本慵懒地卧在木地板上的3只猫立即兴奋起来……毕业后在上海租房的段天奇,拥有一个富有生活气息的家。在这个租来的家里,热爱烹饪的段天奇将厨房做了一番“升级改造”,添置了价格不菲的厨师机、火锅炉、空气炸锅、嵌入式烤箱等。宠物的舒适也很重要,他为自己养的3只猫购买了卧垫、爬架、饮水器等各种宠物用品,几乎占据了半个屋子。显然,他已经做好了在这里长住的打算。

段天奇在厨房里忙碌着,一阵诱人的烤肉香气传来,原本慵懒地卧在木地板上的3只猫立即兴奋起来……毕业后在上海租房的段天奇,拥有一个富有生活气息的家。在这个租来的家里,热爱烹饪的段天奇将厨房做了一番“升级改造”,添置了价格不菲的厨师机、火锅炉、空气炸锅、嵌入式烤箱等。宠物的舒适也很重要,他为自己养的3只猫购买了卧垫、爬架、饮水器等各种宠物用品,几乎占据了半个屋子。显然,他已经做好了在这里长住的打算。

发达国家中,德国以居民偏好租房、租赁市场完善、低租金管制而称著于世。目前,德国住房自有率仅43%,租赁住房占据了57%的市场份额。近日,德国发布了一项新的法律,从5月1日起,首都柏林的屋主不能擅自将房屋整套短租给游客,违反者将面临高达10万欧元的罚款。受此冲击,风靡全球的网络短租房平台Airbnb不得不下架40%、超过2万套的柏林房源。

段天奇表示,以目前的收入买房有些吃力,但每天的生活是自己的,要好好过,不能因为租房而放低对生活品质的要求。所以,在租到基本满意的房子后,他立刻着手对厨房和宠物设施进行了改造。在他看来,辛苦的工作之后,能在自己的家中做喜欢的菜肴和甜点,是件很美好的事。而专业级的厨房也使他能尽情享受、发展自己的这项业余爱好。“租来的房子也是家,值得为之花费时间、精力和金钱。既然住,就要住得舒服一点。”段天奇说。

段天奇表示,以目前的收入买房有些吃力,但每天的生活是自己的,要好好过,不能因为租房而放低对生活品质的要求。所以,在租到基本满意的房子后,他立刻着手对厨房和宠物设施进行了改造。在他看来,辛苦的工作之后,能在自己的家中做喜欢的菜肴和甜点,是件很美好的事。而专业级的厨房也使他能尽情享受、发展自己的这项业余爱好。“租来的房子也是家,值得为之花费时间、精力和金钱。既然住,就要住得舒服一点。”段天奇说。

表面看,私人公寓短租是个“多赢”的好主意。但由于短租公寓的日租金为长租公寓的3倍左右,加上德国低租金管制全球闻名,在利益的驱使下,柏林居民纷纷将房屋挂在类似Airbnb的平台上短租,不愿投入到长期租赁市场。这对近60%的人租房、低租金管制、房屋为公共品的德国政府来说是不能接受的。即便牺牲税收和居民收入,也要控制租金。

北京大学经济学院副院长张辉在接受本报记者采访时表示,居民住房需求和住宅市场结构的变化,是受到多种因素共同影响而产生的。一方面,租房需求在扩大。有关调查数据显示,2012年以来,中国房屋租赁需求扩大了一倍多。2018年,中国租房人群超过1亿,仅在北京市就有超600万人租房居住。另一方面,国家加强房地产市场调控,鼓励发展租赁性住房,强调“房子是用来住的”这一基本属性,也使居住观念逐步发生改变。“经济发展的不同阶段,使得消费者观念和行为与之前有大的不同,消费者逐步强化居住权的概念,这应该是整个住宅市场结构性变化的大趋势。”张辉说。

北京大学经济学院副院长张辉在接受本报记者采访时表示,居民住房需求和住宅市场结构的变化,是受到多种因素共同影响而产生的。一方面,租房需求在扩大。有关调查数据显示,2012年以来,中国房屋租赁需求扩大了一倍多。2018年,中国租房人群超过1亿,仅在北京市就有超600万人租房居住。另一方面,国家加强房地产市场调控,鼓励发展租赁性住房,强调“房子是用来住的”这一基本属性,也使居住观念逐步发生改变。“经济发展的不同阶段,使得消费者观念和行为与之前有大的不同,消费者逐步强化居住权的概念,这应该是整个住宅市场结构性变化的大趋势。”张辉说。

用柏林议员Darth的话讲,超市收银员单亲妈妈要租房,这要比旅游和房主收入重要100倍。事实上,短租减少了正常租赁市场房源,变相抬高了租金。更何况,近年来,欧债危机爆发后,德国人口向柏林集聚,柏林人口在2015年就增长了5万,但仅有7299个新的住宅供应。同时,欧央行量化宽松,房价和租金快速上涨。据地产服务公司Jones
Lang
LaSalle的报告,柏林房屋租金从2005年的5.5欧元/平方米上涨至2014年的近9欧元/平方米,近两年年租金上涨9%以上。

籍贯江苏的徐辛和小文是一对“80后”夫妻,在北京工作多年,租住在通州区一间三居室的公寓,短期内没有购房计划。徐辛介绍,他和妻子8年前就搬到这里,附近有6号线地铁,非常方便。“房价长期处于高位,与其辛辛苦苦地做‘房奴’,还不如把钱花在装饰小窝、学习充电、投资理财、享受生活和孩子未来发展上。”小文说。在夫妻俩看来,一家人住的地方就是家,家的装修装饰含糊不得。徐辛的女儿已经7岁,妻子又处在孕期。“家里孩子小,现在媳妇怀了二胎,经营好小窝,我们最看重安全、健康、环保。”在二人家中,墙壁没有刷漆,而是用墙纸装饰,家具大量是原木家具,尖角处已贴上了防撞角,这是为即将出世的宝宝准备的。“虽然是租来的房,但我们也为它付出了很多心血。”徐辛说。

籍贯江苏的徐辛和小文是一对“80后”夫妻,在北京工作多年,租住在通州区一间三居室的公寓,短期内没有购房计划。徐辛介绍,他和妻子8年前就搬到这里,附近有6号线地铁,非常方便。“房价长期处于高位,与其辛辛苦苦地做‘房奴’,还不如把钱花在装饰小窝、学习充电、投资理财、享受生活和孩子未来发展上。”小文说。在夫妻俩看来,一家人住的地方就是家,家的装修装饰含糊不得。徐辛的女儿已经7岁,妻子又处在孕期。“家里孩子小,现在媳妇怀了二胎,经营好小窝,我们最看重安全、健康、环保。”在二人家中,墙壁没有刷漆,而是用墙纸装饰,家具大量是原木家具,尖角处已贴上了防撞角,这是为即将出世的宝宝准备的。“虽然是租来的房,但我们也为它付出了很多心血。”徐辛说。

这已超过了2012年12月德国议会通过的涨租限制,即各州政府控制该州主要地区房租3年内涨幅不超过15%,房主不得将租金提高至平均水平的10%以上。德国干涉私人住宅投入短租,看似简单粗暴,但反映了德国在维护低租金环境上的一贯作风。“二战”以来,德国共建设1000多万套社会住房,可供3000万人居住,多数为租赁住房,而德国总人口才8100万。

租房不将就,对出租房源提出新的要求:一是能否长租,以获得稳定的居住体验,二是房屋是否舒适。

租房者看重“稳定+舒适”

在德国,不管开发新房或经营租赁,企业要获得土地、信贷,新落成的房子须在一定期限内,让渡政府出租,或按接受补贴后的低租金出租。过了期限,才能按市场租金出租。因此,德国租赁房源充足,且以政府公租和地产公司、非营利组织为主的机构租赁,是稳定市场、平抑租金的“压仓石”。2011年,德国1860万套租赁房源中,政府公租房占24%,私人机构房源占22%。

蛋壳公寓进行市场调研时发现,城市里的租房者特别是“90后”,对租房居住接受度很高,不会觉得租房居住有何不妥,但同时对房屋的品质有一定要求,对房屋装修装饰的审美标准显着提高。超过半数租房居住的年轻人认为租住房应按照家的标准进行装饰,超过80%的年轻人愿意投入金钱用于租住房屋的改造和装饰。

租房不将就,对出租房源提出新的要求:一是能否长租,以获得稳定的居住体验,二是房屋是否舒适。

德国对租赁权益的保障也很细致。首先,德国对“可居性”严格规定,建立了住房安全与健康标准的评估体系,包括面积、生活设施、生理心理需求等多个评定标准;其次,德国法律对房租和成本严格限制,如房东不可随意涨租,涨租须书面陈述,提供已涨租例子;再如中介费、房屋修缮费等由房主承担等。当“适居性”和权益保障都到位了,租房可享受与买房一样的安全和稳定。

“客户对舒适性更看重,喜欢能够‘拎包入住’的房子。而前些年很多租房者只在意价格、不要求装修,租到房后去旧货市场买家具凑合住。”蛋壳公寓的一位工作人员告诉记者。针对这种变化,该公司自2015年成立以来一直在打造高品质的长租公寓品牌。“为了满足这种需求,我们的长租公寓一直注重‘内外兼修’。内部按照现代、简约、清新的风格对房屋进行装修,配齐家具家电、窗帘等软硬件装饰。外部则保证房源拥有便利的交通条件和完善的商业配套设施。”事实上,近两年来长租公寓异军突起,对接的正是租房者对品质和稳定的追求。

蛋壳公寓进行市场调研时发现,城市里的租房者特别是“90后”,对租房居住接受度很高,不会觉得租房居住有何不妥,但同时对房屋的品质有一定要求,对房屋装修装饰的审美标准显著提高。超过半数租房居住的年轻人认为租住房应按照家的标准进行装饰,超过80%的年轻人愿意投入金钱用于租住房屋的改造和装饰。

从德国经验看,我国发展住房租赁要解决三大“痛点”,即还原租赁的公共品属性、打造低租金环境和租赁房与产权房供应的同质性。首先,政府公租和机构租赁必须要占到一定份额,目前我国公租占比很低,北京只有2%,企业更无积极性。从公共服务职能出发,政府要增加公租房和对机构租赁的扶持。其次,德国“新规”让各行各业免受租金上涨冲击,铸就了德国制造的优势。我国实体盈利下滑,人工、物流和铺租高企是“帮凶”,这些与租金连续5年上涨相关。最后,不仅要降低租金,还要提高“适居性”,制定租赁房屋的评估标准,让租房和买房住一样舒适。这就需要改变政府在租赁行业管理上的“缺位”,同时还要净化中介服务环境。

李大爷家住北京市海淀区一处老式小区的高层塔楼内,在这栋楼的三层和八层各拥有一套50多平方米的两居室住房。2017年,老两口决定把八层的房子出租,赚些房租。“当了房东才知道,这房租也不好赚。”李大爷说,一开始想旧房原样租出去,结果来了几拨人,看了看都走了。李大爷于是重新装修,配齐家具电器,这才租给了两个在附近上学的大学生。

“客户对舒适性更看重,喜欢能够‘拎包入住’的房子。而前些年很多租房者只在意价格、不要求装修,租到房后去旧货市场买家具凑合住。”蛋壳公寓的一位工作人员告诉记者。针对这种变化,该公司自2015年成立以来一直在打造高品质的长租公寓品牌。“为了满足这种需求,我们的长租公寓一直注重‘内外兼修’。内部按照现代、简约、清新的风格对房屋进行装修,配齐家具家电、窗帘等软硬件装饰。外部则保证房源拥有便利的交通条件和完善的商业配套设施。”事实上,近两年来长租公寓异军突起,对接的正是租房者对品质和稳定的追求。

“现在的年轻租户对房子要求高多了,咱这‘老破小’不升级一下,人家不愿意租。”李大爷笑言,“我们老两口在这套房里住了10多年了,原先的装修陈设一直很简单。为了出租,刷了墙,铺了地板,打了吊顶。配的电器家具,有些七八成新,有些是新买的。”更好的装修和陈设,保证了更久的租期和更高的租客满意度,谈及房东李大爷的“升级”举措,两位年轻的房客也都表示满意:“房子设施完善,有家的感觉,我们都希望长租。”

李大爷家住北京市海淀区一处老式小区的高层塔楼内,在这栋楼的三层和八层各拥有一套50多平方米的两居室住房。2017年,老两口决定把八层的房子出租,赚些房租。“当了房东才知道,这房租也不好赚。”李大爷说,一开始想旧房原样租出去,结果来了几拨人,看了看都走了。李大爷于是重新装修,配齐家具电器,这才租给了两个在附近上学的大学生。

“经济在快速转型,人员流动性加快。同时,交通的高速化、便利化等使得消费者在城市内部和城市之间的流动变得更便捷,这些都会在一定程度上促使消费者对房屋所有权有所淡化并凸显对房屋租住舒适度的要求。”张辉说。

“现在的年轻租户对房子要求高多了,咱这‘老破小’不升级一下,人家不愿意租。”李大爷笑言,“我们老两口在这套房里住了10多年了,原先的装修陈设一直很简单。为了出租,刷了墙,铺了地板,打了吊顶。配的电器家具,有些七八成新,有些是新买的。”更好的装修和陈设,保证了更久的租期和更高的租客满意度,谈及房东李大爷的“升级”举措,两位年轻的房客也都表示满意:“房子设施完善,有家的感觉,我们都希望长租。”

要真正实现“房住不炒”,必须加快培育和发展住房租赁市场。

“经济在快速转型,人员流动性加快。同时,交通的高速化、便利化等使得消费者在城市内部和城市之间的流动变得更便捷,这些都会在一定程度上促使消费者对房屋所有权有所淡化并凸显对房屋租住舒适度的要求。”张辉说。

去年以来,国务院多次印发意见,出台政策支持租房市场发展,鼓励个人出租和租赁住房,包括提高公租房保障能力,允许提取住房公积金支付房租,下调个人出租住房税,强化租赁合同约束,防止临时调价或撤租等等。“租房居住的观念逐步被市场所接受,这是政府宏观调控政策在市场上的正向反应。”张辉说。

租赁房源供给仍有所不足

接受租房,不等于放弃良好的居住体验。除了房屋租赁企业和个人房东外,各地政府不断加大供给的公租房,成为重要组成部分,引导并满足多元化的租房需求。

要真正实现“房住不炒”,必须加快培育和发展住房租赁市场。

杨沛居住的公租房位于上海市徐汇区,他的工作单位则位于浦东新区,直线距离较远。但发达的地铁网络,保证了杨沛从走出家门到踏进办公室,只需要一个小时。“从我的住处到单位、火车站和机场,基本都可以在一个小时内抵达。”杨沛所居住的公租房,硬件条件良好,交通便利,附近服务设施齐全,每月租金在4000元左右,杨沛对这个租金水平比较满意。2018年,作为在上海就业、落户的应届毕业生,杨沛被纳入上海市公租房保障范围。“公租房租金水平合理,管理规范,申请时我一次就签了3年的合同,可以放心长住。”杨沛说。杨沛所居住的公租房坐落在上海市徐汇区,自带全套装修,日常生活所需的家具和家用电器配置齐全。“这套房面积40平方米,非常舒适,完全就是家的感觉。”对于购房计划,杨沛并没有时间表。一边长住,一边观望楼市,是很多像他这样住进公租房的“新上海人”的共同选择。

去年以来,国务院多次印发意见,出台政策支持租房市场发展,鼓励个人出租和租赁住房,包括提高公租房保障能力,允许提取住房公积金支付房租,下调个人出租住房税,强化租赁合同约束,防止临时调价或撤租等等。“租房居住的观念逐步被市场所接受,这是政府宏观调控政策在市场上的正向反应。”张辉说。

按照现行政策,在缴纳个人所得税时,租房居住的纳税人可以享受住房租金专项附加扣除。在北京市朝阳区工作的小杰算了一笔账:“我月薪1万多元,房租3000元,在手机App上填报,应纳税所得额扣除1500元,每月可以少缴百十元税费。”

接受租房,不等于放弃良好的居住体验。除了房屋租赁企业和个人房东外,各地政府不断加大供给的公租房,成为重要组成部分,引导并满足多元化的租房需求。

“整个住宅市场结构性调整将对其关联密切的金融、建筑等市场产生长远和深刻的影响。”张辉说,在住宅市场上,购房需求和租房需求具有相互替代性,需求的调整将进一步刺激房源供应扩大,并对商品房交易价格和房地产相关行业带来结构性的影响。面对不断扩大的市场需求,当前租赁房源供应还存在一定缺口,特别是在一线城市,尚不能满足市场需求。“相信后续还会有更多政策出台,支持住房市场越来越向比较健康和合理的方向发展。”张辉说。

杨沛居住的公租房位于上海市徐汇区,他的工作单位则位于浦东新区,直线距离较远。但发达的地铁网络,保证了杨沛从走出家门到踏进办公室,只需要一个小时。“从我的住处到单位、火车站和机场,基本都可以在一个小时内抵达。”杨沛所居住的公租房,硬件条件良好,交通便利,附近服务设施齐全,每月租金在4000元左右,杨沛对这个租金水平比较满意。2018年,作为在上海就业、落户的应届毕业生,杨沛被纳入上海市公租房保障范围。“公租房租金水平合理,管理规范,申请时我一次就签了3年的合同,可以放心长住。”杨沛说。杨沛所居住的公租房坐落在上海市徐汇区,自带全套装修,日常生活所需的家具和家用电器配置齐全。“这套房面积40平方米,非常舒适,完全就是家的感觉。”对于购房计划,杨沛并没有时间表。一边长住,一边观望楼市,是很多像他这样住进公租房的“新上海人”的共同选择。

按照现行政策,在缴纳个人所得税时,租房居住的纳税人可以享受住房租金专项附加扣除。在北京市朝阳区工作的小杰算了一笔账:“我月薪1万多元,房租3000元,在手机App上填报,应纳税所得额扣除1500元,每月可以少缴百十元税费。”

“整个住宅市场结构性调整将对其关联密切的金融、建筑等市场产生长远和深刻的影响。”张辉说,在住宅市场上,购房需求和租房需求具有相互替代性,需求的调整将进一步刺激房源供应扩大,并对商品房交易价格和房地产相关行业带来结构性的影响。面对不断扩大的市场需求,当前租赁房源供应还存在一定缺口,特别是在一线城市,尚不能满足市场需求。“相信后续还会有更多政策出台,支持住房市场越来越向比较健康和合理的方向发展。”张辉说。

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